In Gießen steht ein hochbetagtes Ehepaar, das fast drei Jahrzehnte in derselben Mietwohnung gelebt hat, vor den Folgen einer fristlosen Kündigung. Diese wurde von der Vermieterin ausgesprochen, weil die Mieter angeblich mit 1636,16 Euro im Rückstand waren. Nach Angaben von fr.de erhob die Vermieterin am 31. August 2023, nach einer Mieterhöhung von 500 Euro auf 600 Euro im Jahr 2022, die Kündigung. Im Mai 2021 bis April 2022 hat sie eine Vorauszahlung von 1800 Euro in der Nebenkostenabrechnung angegeben.
Die Kündigung wurde durch den Umstand, dass das Ehepaar nicht aus der Wohnung auszog, nicht durchgesetzt. Im Anschluss am 16. Mai 2024 folgte eine zweite Kündigung, die mit Drohungen der Mieter begründet wurde. Daraufhin erhob die Vermieterin eine Räumungsklage, während die Mieter zusammen mit einem Antrag auf Abweisung der Klage eine angemessene Räumungsfrist verlangten.
Klage und Gerichtsurteil
Bei einem Ortstermin stellte das Gericht eine dritte eigenständige Wohnung im Souterrain des Hauses fest, die alle Merkmale einer abgeschlossenen Wohnung aufwies und von einer Einzelperson oder Familie bewohnt wurde. Schließlich entschied das Gericht, dass beide Kündigungen unwirksam waren. Es stellte fest, dass die Mieter seit 2013 regelmäßig ihre Miete in Höhe von 500 Euro gezahlt hatten und es einer Abmahnung bedurft hätte, bevor die Vermieterin kündigen konnte.
Das Gericht kritisierte zudem, dass die Vermieterin 16 Monate wartete, bevor sie die Kündigung aussprach. Dies wurde als rechtsmissbräuchliches Verhalten gewertet. Auch die hilfsweise fristgerechte Kündigung war als rechtsmissbräuchlich eingestuft, da zwischen dem angeblichen Fehlverhalten und der Kündigung mehr als sieben Monate verstrichen waren. Die Kündigung nach § 573a BGB wurde als unwirksam erachtet, da das Mietverhältnis in einem Gebäude mit drei Wohnungen stattfand. Somit war der Anspruch der Vermieterin auf Herausgabe und Räumung der Wohnung nicht gegeben, und das Urteil ist rechtskräftig.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Wie die Informationen von mietrecht.com darlegen, kann ein Mietrückstand unter bestimmten Bedingungen eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Ein Rückstand von zwei Monatsmieten oder mehr ist ein typischer Grund dafür, dass eine fristlose Kündigung erfolgt. Dennoch ist es entscheidend, dass der Vermieter vor einer Kündigung eine Abmahnung ausspricht. Dies gilt auch für die Regelungen des BGB § 543, der die Kriterien für außerordentliche fristlose Kündigungen festlegt.
Gemäß anwalt.de ist eine fristlose Kündigung unmittelbar und ohne reguläre Kündigungsfristen möglich, muss jedoch in Ausnahmefällen und mit einer konkreten Begründung ausgestaltet werden. Die häufigsten Streitfragen rund um fristlose Kündigungen beziehen sich auf unklare Kündigungsgründe oder die Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorschriften seitens der Vermieter.
In diesem Fall wird deutlich, dass die gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht sowohl Mieter als auch Vermieter schützen. Daher ist bei einem möglichen Streit immer empfehlenswert, klare Gesprächsgrundlagen zu schaffen und rechtliche Schritte gezielt zu prüfen.